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刘世春:核心区物业风险小 看好一线城市

金融危机下,市场对商业地产的多空分歧明显。作为主营商务地产的开发商,金融街(000402)同样面临市场调整中的资产减值压力和公允价值变动对业绩造成的负面影响。不过,对于未来的公司战略和市场形势,金融街有着自己的思路和判断。  日前,金融街总经理刘世春在接受中国证券报记者专访时表示,公司依然看好一线城市核心地段的商务地产项目。今年,公司安排投资30亿元新增项目储备,布局主要选择北京等一线城市。在项目开发中,逐步提高自持物业的比重。2009年,公司还将发行不超过56亿元的公司债和短期融资券,以平衡公司在项目拓展中的资金需求。  冷静面对行业调整  中国证券报:在目前的宏观经济环境下,国内房地产业的发展和未来走势充满不确定性,对此您怎么看?不少外资研究机构纷纷看淡商务地产,金融街将如何应对?  刘世春:由于外部环境在2007、2008年发生了很大变化,房地产行业也在本轮的经济调整中受到冲击,我们认为这是行业运行规律的表现,是正常的调整。  从发展趋势上看,中国整体经济比较健康,在城市化进程仍处于快速发展的背景下,我们对行业今后的前景有信心。公司将通过不断增持优质持有型物业,分散房地产开发业务的风险,实现公司的稳定发展。  中国证券报:从您掌握的数据看,目前房地产市场、尤其是商务地产的库存和空置情况,是否像预计的那样严重?  刘世春:调查数据显示,自去年以来,北京地区商务写字楼供应总量上升,空置率呈上升态势,但是不同区域、不同项目的租售前景不同。  目前,公司持有的商务地产项目均位于北京金融街,客户群体基本为国内各大金融机构或大企业集团总部,这些企业业务状况稳定,相对于外资机构,受经济危机冲击影响较小,租赁情况比较稳定,抗危机能力较强。目前金融街成熟区域的写字楼出租率保持在90%以上。  中国证券报:今年以来,房地产行业景气继续下行,开工率和土地价格也在下降,这对房地产公司的战略将产生什么影响?  刘世春:我们也看到了前三个月行业相关数据,与高速发展期相比,投资额、开工率等处于一个相对较低的位置,同时一些城市的土地价格有所下降。我们认为这是合理的,是符合经济与行业的运行规律的;但我们也应该看到,上述数据是一个平均值,而一些重点城市、核心区域的土地价格并没有大的波动。  公司坚持商务地产的战略不会因此而发生改变,今后会利用有利时机积极寻找优质商务地产项目,提高商务地产在公司土地储备中的比例,优化商务地产开发与优质物业持有的比例关系,减少公司业绩的波动。  提高“收租”物业比重  中国证券报:公司计划今年投资30亿元新增项目储备,这在区域布局上将有什么考虑?重点将发展哪些城市,拓展哪些区域?  刘世春:2009年公司总体思路是稳步拓展公司新项目储备,重点关注北京等一线城市核心地段的优质商务地产项目。去年公司新获得规划建筑面积约115万平米,其中,位于北京的项目规划建筑面积约80万平米。北京依然是公司的战略重心。  公司开发产品的主要定位依然是一线城市核心地段的商务地产项目,这在今后较长时间内也不会改变。主要原因是公司在商务地产开发方面有充足的经验、良好的品牌优势和开发能力。  公司2009年开复工面积为187万平米,新开工面积为89万平米。在公司2009年开复工项目中,商务地产项目开复工面积比例为63%,住宅项目开复工面积比例为37%。  中国证券报:房地产企业发展到一定程度,会逐步增加持有型物业的比例,对于这种业态转型,您怎么看?公司在建和拟建项目中,有多少将自身持有?  刘世春:从房地产行业发展趋势来看,进行房地产开发是房地产企业在发展初级阶段的主要甚至唯一的利润来源,随着企业规模的扩大和经营模式的升级,会更加注意可持续发展,此时,单纯的开发—销售模式将不再是唯一的利润来源。  房地产开发业务受宏观经济波动影响很大,而近年来土地成本的高涨使单纯靠开发业务来实现利润的空间不断减小,公开市场拿地的不确定性又使业务持续性受到考验,因此,单纯开发业务的收益将会有较大不稳定性。  从成熟市场房地产企业的发展历程来看,持有型物业为企业的发展提供了可持续的利润贡献。目前在内地,持有型物业也逐渐成为地产类上市公司重要的资产配置。  公司在高端酒店、优质写字楼、商务公寓、购物中心经营中积累了较多经验,持有物业越来越能充分显现协同效应、聚集效应。  目前公司在北京地区拥有的持有型项目建筑面积约为44万平方米,其中大部分已开业。不断增持优质持有型物业、调整持有性物业的内部结构,是公司的长期战略安排。  中国证券报:在目前的形势下,公司项目的销售价格是否会下调?金融街区域的西扩计划,目前进展如何?  刘世春:公司开发的项目均采用市场定价原则销售,由于公司核心资源和优势产品的市场供求关系比较平衡,公司开发项目的销售价格比较稳定。  金融街西扩主要是政府在操作,公司不会介入一级开发。公司将密切关注一级开发进展,积极参与二级开发。  核心区物业贬值风险小  中国证券报:2008年,金融街主营业务保持高增长,但受公允价值会计政策的影响,净利润出现大幅下滑。对于公司投资性房地产项目的市场价值,您怎么看?  刘世春:在2008年房地产市场大幅度调整的情况下,公司实现营业收入约56亿元,较2007年增长约33%;实现净利润约10.39亿元,较2007年调整前净利润7.33亿元增长约42%。公司在2008年度报告中,根据《会计准则》的相关规定,结合公允价值计量投资性房地产的会计政策变更对2008年度的期初数进行追述调整,2008年度净利润下降是由于同比基数受会计政策调整影响升高至20.03亿元的缘故。  长期来看,公司持有的投资性房地产项目的价值是从同类可比项目的交易价格中产生出来的,能够真实客观地反映公司投资性房地产项目的真实价值,而且公司持有的项目地理位置均处于北京市核心地段,这些项目的市场价值未来贬值的风险比较小。  中国证券报:对于一、二线城市核心区的商业房产开发,您认为市场空间和机会有多大?  刘世春:公司所致力的是商务地产开发,而不仅仅是单纯的商业地产开发。与商业地产相比,商务地产是更大范围内的现代第三产业的载体。  从城市发展规律来看,伴随城市经济的发展、城市交通状况的改善,原来分散的办公及商务活动将逐渐聚集以达到资源共享。  从产业升级来看,2008年国内第三产业发展较好的北京、上海、天津三个直辖市第三产业对其GDP贡献比例平均约为55%,而国外发达国家第三产业发展对GDP贡献比例则在70%以上,随着产业发展的升级,国内第三产业的发展对GDP的贡献占比将稳步提高,作为第三产业重要载体的商务地产空间广阔。

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