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万科布下的一场国际化对弈 业已开局

连续3年销售额超千亿元,2012年全年销售额超过1400亿元,作为全球最大的房地产企业,万科似乎并不满足这样的成绩,从去年开始,便开始不断在海外跑马圈地,眼下,万科布下的一场国际化对弈,业已开局。

作为国内房企毫无争议的龙头,万科的国际化布局正在不断加速。

新加坡成为万科国际化布局的最新一站。4月16日,万科企业股份有限公司宣布与吉宝置业有限公司签署战略合作协议,共同在新加坡和中国开发房地产项目。万科方面介绍,双方的首个合作项目位于新加坡成熟住宅区,为新樟宜路上段项目,是吉宝置业于2012年10月以4.3455亿新币成功竞得的住宅项目,该地块占地面积为3.2公顷,计划建造一座有726套公寓的住宅楼。万科置业(香港)以现金约1.355亿新币向吉宝置业收购该项目30%的股份。

而此前,万科已经先后在中国香港和美国完成了国际化棋局的“落子”。去年7月,万科成功收购中国香港上市公司南联地产控股有限公司75%股权,随后将其更名为万科置业(海外)有限公司。今年1月,在B股上市20年的万科,发布详细的B转H股方案,使得万科一下子拥有了两个海外上市平台。

拥有上市平台的万科,随即开始了在香港的项目投资。1月底,万科在香港为自己选择的合作伙伴是香港富商郑裕彤家族旗下的新世界发展。万科与新世界发展联手,在有长江实业、新鸿基、恒基地产等8家香港财团参与的竞标中胜出,以约34亿港元的价格竞得荃湾西站六区物业发展项目。该项目的楼面地价43915元人民币/平方米,而此前长江实业在附近竞得的项目楼面地价为37191元/平方米,比万科和新世界联合体的拿地价格低了近20%。高价拿地显示出万科进军香港房地产市场的决心。

2月,万科与美国房产巨头铁狮门签署协议,双方共同投资开发位于旧金山富升街的201地块。项目位于美国旧金山市东北部的湾区,总建筑面积约为7.5万平方米,由两栋分别为107米、122米高的塔楼和两栋多层建筑组成,共655套公寓。据了解,在合作中,铁狮门将作为项目的主要操作者,负责整个项目的设计、开发、销售和运营,万科将以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目。

在美国游学的万科董事长王石,在与铁狮门签约仪式的第一时间发布“全球一体化的今天,世界上的许多资源都进口到中国,同时中国的许多产品亦出口到世界各地,21世纪优秀的企业一定是全球视野,国际化”的微博。据了解,万科在一年多以前即设立了美国业务推进小组,以推动万科的国际化进程和相关业务。在万科的计划中,纽约、波士顿甚至包括加拿大的一些大城市,都有可能是万科下一步布局的目标。“铁狮门仍会是万科海外拓展的首选伙伴,不过万科的发展重点将依然在国内,海外业务的比重不会超过万科总业务的两成。”王石公开表示。

不论外界如何评论,从先前选择的几个“据点”来看,万科确已清晰开辟了自身国际化路径。

对于万科在海外的布局,万科总裁郁亮曾在年初的业绩说明会上表示,国际化对万科是一种探索和尝试,这个过程需要较长时间逐渐完成。“万科的国际化早在2004年便提出,万科第4个10年的目标便是成为全球优秀企业。不过目前万科的国际化还处于试水阶段,仍未有很明晰的国际化策略。”郁亮表示。

从万科已经迈出的几步来看,这种试水的意图相当明显。首先,万科并不是单独去拿地开发,而是选择在当地具有丰富开发经验的龙头房企作为合作伙伴。比如在中国香港选择的是地产界的老牌龙头房企新世界发展,在美国则是有着一流房地产业开发商、运营商及基金管理经验的铁狮门,在新加坡则选择了新加坡乃至亚洲较为领先的房地产开发企业吉宝置业。由这些合作伙伴作为项目的主要操作方,万科主要起着协助的作用,以学习开发经验为主。其次,万科在这些地区所拿地块体量都不算大,投资额都在可控范围内。

“万科在海外拿地前,都是先经过很长时间的考察,确定合作伙伴,然后再去探讨拿地的情况,试水海外市场,学习海外开发经验是万科当下的主要目的。”万科内部人士对新金融记者表示。

在海外试水项目开发的同时,万科也在充分利用自己在H股的上市平台进行融资。3月4日,万科向市场公布其通过境外子公司发行美元债券的计划,于3月5日、6日在中国香港、新加坡和伦敦路演,并于3月7日成功完成定价。本次美元债规模8亿美元、5年期、年票息率2.625%,折合年收益率2.755%。海外低成本的发债和融资,将为万科的国际化布局提供资金支持。

不将鸡蛋放在一个篮子里,能在很大程度上解释万科加速国际化布局的意图。而郁亮表示,万科的国际化布局,与是否看好国内市场并无直接关联,万科的大部分业务在未来将依然集中在国内。学习先进开发经验,适应国际房地产市场和资本市场的环境,是万科近几年要做的主要工作。


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