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各地房产市场呈现明显分化 管理层明确分类调控

今年一季度以来,全国楼市呈现明显降温趋势,房价涨幅进一步放缓,各地房产市场也呈现明显分化。曾经“一人感冒,全家吃药”的一刀切调控方式正逐渐改变,管理层对房地产市场“分类调控、因地制宜”的新思路也越发清晰。

二线城市将显著分化 供求较均衡城市降价可能性不大

3月份,上海易居房地产研究院监测的30个典型城市中,四个一线城市率先回暖。二线城市成交量则缓慢复苏。3月,15个二线城市新建商品住宅成交面积为824万㎡,环比增长43%。自2013年11月行情冲到阶段性新高后,二线城市成交量出现了明显下滑,15个二线城市成交在2月份“全军覆没”,但3月纷纷提振,均出现环比增长态势。三线城市的楼市回暖则较为迟钝。3月份,11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万㎡,环比持平。三线城市成交回暖带有滞后性,有城市成交量甚至出现环比下跌。

对于今年各线城市的走势,易居研究院认为“分化”将是贯穿全年的主旋律。一线城市房价整体下降可能性不大;二线城市将显著分化,部分二线如南京、成都等市场供求比较均衡的城市,降价可能性不大;而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断,市场观望情绪累积,成交量也将回落,房价预计也将下滑。

一个政策管全国已行不通 “一刀切”将转向“分类调控”

面对当前楼市分化趋势,过去“一刀切”式的限购限贷等调控政策已难以发挥效果,因地制宜进行调控才是当前市场发展的要求。为此,住建部在今年初就明确要求北上广深4个一线城市要从严实施限购政策和差别化信贷政策;同时要求房价下跌的城市要重视消化存量,控制商品房开发规模。

对此,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,经过十几年的快速发展,当前住房市场的主要矛盾已从过去的绝对短缺,转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下,再采取“一刀切”调控政策已无必要,政府应对住房市场调控进行及时优化调整。

事实上,今年政府工作报告中明确提出,针对不同城市情况分类调控,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。秦虹表示,这表明管理层已发出了调控政策的明确信号:具体政策要从过去的多为“一刀切”政策转为“分类调控、分城施策”;从过去偏重需求端调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”;从过去对房价直接调控转为对住房供求关系的调整,其目的就是真正的实现“住有所居”。

但秦虹也明确表示,分类调控的难点在于要深入研究当地住房市场特点,准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类,调错方向,反而加剧市场的不平衡。

■本地观察

个别楼盘虽有下跌 但整体仍相对稳健

2014年一季度以来,作为西部重镇的西安与全国很多城市一样,在保持窄幅上涨的情况下,区域楼市出现了涨跌不一的现象。

从区域来看,降价楼盘中曲江最多,其次为高新与城北,分别有两盘下降。曲江降价楼盘数列第一,究其原因,曲江一期已经发展饱和,曲江二期仍处于扩围发展期,虽楼盘关注度高,但楼市发展仍未成熟,房价上下波动都在情理之中。

总体来看,降价楼盘虽增多,但涨价楼盘也不在少数。细看原因,房价上涨多为自然涨价,但房价下跌却有着千丝万缕的原因,或是尾盘处理,或是团购开启、优惠力度加大,或是新推房源、产品变化导致降价促销等,但市场总体处在可控的正常范围。

同时,从市场自我调节表现来看,多年调控下的西安房产市场已表现出相对理性和稳健的特征,以刚需为主体的需求结构亦趋于持续稳定,同时西安的房价水平在二线省会城市或西部中心城市中相对靠后,房价收入比相对理性。


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